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上海的历史房价有谁知道? 要从房改到现在的最好有曲线图~谢谢各位急需

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发表于 2019-9-14 00:07:31 |显示全部楼层
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  展开全部先按年度分析上海住宅成交走势。2002年到2006年,上海住宅住宅成量依次是2587万平米、2711万米、3310万平米、1794万平米、2148万平米。从中可以得出结论,2003年之前的几年,上海的住宅市场平稳增长,相当健康,但2004年成交量大涨22%,市场出现偏热;2005年“新老国八条”出台,重点就是冲着以上海为龙头的长三角地区,果不其然,当年上海楼市应声下跌,不仅第三季度房价下挫15%左右,而且年度住宅成交量剧降46%,如此大的降幅,反映出市场需求过度受压:不仅投资投机者收手,连合理的自住需求亦陷入浓重的观望状态。2006年成交量稳步回升,步调非常理想,但仍与2002年理性市场状态的需求少了许多,说明需求仍受到明显抑制。其结果必然是——2007年需求重新爆发。今年二季度以来,上海楼市经历了一轮高速发展,上海网上交易中心近日数据显示,今年住宅成交量已突破2300万平米,按这一速度,全年住宅成交面积接近3000万平米,将同比2006年大增40%!据此,笔者完全可断定,这种成交量的大起大落非常不正常,其中隐藏着对市场肌体有害的“病灶”。分析如下:一是2004年上海楼市投资、投资之风盛行,尤其是温州炒房团搅得市场波澜难平,其火爆之状与今年上半年深圳楼市相似;二是2005年市场对于宏观调控反应过敏,许多自住客实在没必要过于恐慌而不敢入市,事实证明第三季度房价下调之时恰是买入良机;三是今年以来市场回暖步调太急,本来是前两年被抑制的需求合理释放,但六月份已演变成恐慌购房态势,尤其不良之处是,投资、投机比重快速加大,虽然目前仍未达到2004年的高比例,但非理性抢购“嘴脸”显露无遗。
  上面只是从成交量的异常中洞察市场畸形之处。那么,对于一个特定市场而言,有没有衡量合理成交量的科学标准。客观上,它应该是存在的,只是我们有没有研究发现而已。比如2005年,上海易居房地产研究院曾综合运用“居住水平走势预测法”、“需求逆推法”(将需求类型细分后汇总)、“历史数据推导法”等方法,对“十一五”期间上海住宅需求做出预测:平均每年住宅需求量2338万平方米左右。因此而言,近半年上海住宅成交量明显偏高,已在透支未来需求。
  最后,不妨再从上海月度商品住宅(排除动迁配套商品房)上稍做分析。今年6月成交量约为266万平方米,7月约216万平方米,8月约216万平方米,9月约217万平方米。规律性很明显,6月达到今年高峰,其后三个月成交量非常稳定。而供应量却在明显增加,那么供求关系正由严重的供不应求,向供求平衡方向转变其结果是,接下来几个月,房价涨势将转弱,甚至不排降除步入盘整的可能性。
  本文笔者仅以最熟悉的上海市场为例进行分析研判,其它城市亦可套用此法。比如,今年7月,深圳市商品住宅销售面积比6月下降15.32%,8月又比7月下降30.93%,交易量的急剧萎缩,预示着深圳楼价也将随之下调,因为按一般规律,“量为先声”——成交量持续萎缩,价降随之即来。至于幅度大小,完全与各个城市的具体市场形态有关。而全国楼市,则涉及范围过大,且各个区域经济和楼市发展程度差距甚至大,笔者所发明的上述“成交量分析法”恐难如单个城市那么有效。
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匿名  发表于 6 天前
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