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做房产中介需要怎样运作刚入行请前辈们指教

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发表于 2019-9-13 23:51:07 |显示全部楼层
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  刚加入这个行业不能着急,前期是个积累的工作,若想做一名合格的房地产经纪人,不仅要通晓房地产专业知识,而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧,才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁,才能在中介行业中使自己立于不败之地。这些都需要你在工作之余多看多学,一些公众号上面可以学到很多技巧,多向前辈学习。
  所谓房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间,通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家:上家和下家,并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说,掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。
  这些住处应该包括:房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说,经纪人就是利用信息制造利润,信息就是他们最主要的资本。
  如果说居间侧重的是信息的话,那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方,是买卖和租赁的全过程代理,贯穿于房地产生产各个环节,因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。
  具体地说,一、要掌握房地产开发投资,以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二、要熟悉建筑基础知识,了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定,以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。
  房地产开发到了今天这样的局面,早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说,他们所需要的也不是单纯的中介服务,而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。
  房地产市场生产与消费的分离特征,决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离,非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法,乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识,就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。
  房地产经纪人虽然不是律师,也不一定要达到专业水平,但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善,也就是说房地产的每一项业务,都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规,几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神,而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子,签合同,就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等,懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖,就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商,要掌握的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要。房地产经纪人要学法、懂法、用法,依法办事,用法律来维护委托人的合法权益。
  房地产金融作为金融业的一个重要组成部分,与房地产开发、经营与管理有着密切的联系,房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展,要金融业作为后盾,金融业要拓展,房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房,经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款,甚至房地产咨询业务,都少不了金融知识。一般来说,经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。
  谈判是一门技术,更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通,达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外,通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时,也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。
  对房地产经纪人来说,还有一个最现实的问题,就是如何使双方成交,这就要求房地产经纪人“该出手时就出手”,还可以运用一些智谋、技巧和方法,促使对方早下决心成交,但要记住,不能使用欺骗手段,这关乎你在这个行业的口碑。
  最后,祝各位新加入房产经纪行业的潜力股们,早日成长起来。然后点个赞再走~
  展开全部你有房源,你服务热情而且有责任心就行,时间长了多积累经验也同时积累人脉,会收获的本回答被提问者和网友采纳已赞过已踩过你对这个回答的评价是?评论收起
  展开全部先找房源,是你的商品,确认手上的房源品质;然后再学习发布,整理好的房源信息通过网络发布出去;然后是客户服务,当有客户咨询的时候,一定要耐心回复,提升客户印象,这个时候你对你手上房源的了解程度,就能反应你的专业素养,从而建立客户对你的信任感;建立不了信任感,你就拓展不了业务。二手房的客源,更多的还是口口相传给你介绍的更靠谱。所以第一批次里面的高质量客户的选择也是非常重要的,你要跟好的客户建立朋友的关系,才能拓展更多的业务。已赞过已踩过你对这个回答的评价是?评论收起
  房源的开发和其他产品的开发是一样的,在推向客户之前首先要做的就是弄清你开发的房源是针对哪一类消费群体,是自住、投资又或是养老,有目标的去推介房源,找出房源的切入点与落脚点,效果才能显而易见。
  其实对于初创型或者是中小型房产中介公司来说,与其在各大平台上搞那些泡沫广告,不如静下心来做质量,注重“内功”修炼,比如为客户推介优质的房源,让购房者在入住以后真切体会到花一分的钱得到十分的客户体验度,实实在在的树立自己公司的品质服务,客户的认可和口碑的影响力,就是中小型房产中介公司品牌的开始。
  房子现在不仅要讲求人性化,更多的是追求个性化。创新者生,安于现状者死。随着生活水平的提高,买房不仅要求够住,有时候消费者更注重的是房源的个性化设计,所以,房产经纪人在想客户推介房源时,特别是现在的小年轻介绍房屋时,可以根据房屋内部的框架结构,充分发挥你的语言天赋,使房子的每个空间、每平方米的功能都赋予客户想象的空间,这样,客户才能够爱上这个房子,从而快速成交。
  很多房产中介都有一个惯性的思维:房子卖出去我的佣金拿到了,不就完事大吉了吗?其实不然,更重要的是房产中介公司售后服务如何。试想一下,房产系不动产系列,如果中途出现什么纠纷,客户却找不到买房的真正的负责人,想必这位客户以及他周围的交际圈层里的人也再也不会使用你的服务了。可见售后服务是优良品牌的延伸,具有长远的经济效益。所以,中小型房产中介要想打响自己的品牌知名度,一定要始终倡导以人为本,客户至上的服务态度,才可能走出自己的一条康庄大道。
  如果说一个中介公司是一个兵团作战的话,那么店长就是前线的现场指挥官。好的店长可以成就一个门店,坏的店长可以摧毁一个门店,好的店长需要具备各方面的综合能力,像选人才、培养人才、教育人才等,在这个竞争如此激烈的环境中,对于房产中介来说,人才才是核心竞争力。所以,一个好的店长能够撑起一片天,在选店长这个细节上不可马虎。发现这样的人才的时候,一定要及时留住,建立店长储备,增强自己的后备作战指挥力量。
  另外还要强调重要一点:从2014年开始,房产中介行业已经拉开巨变,传统的房产经纪模式面临更大的挑战,想分割二手房交易这块蛋糕的企业早已不是传统的市场力量,像搜房网、、爱屋吉屋等互联网平台都在加紧布局,想在市场不稳的情况下分的一杯羹。所以,对于传统的房产中介公司也要加紧线上线下的布局,比如利用易房大师房产中介软件实现互联网+房地产、传统办公模式向移动互联网模式的转变,易房大师房产中介软件集房源采集群发、OA自动化办公、微营销等多功能于一体,专门针对中小型房产中介研发,帮助中小型房产中介高效办公,快速提升自己的品牌知名度。已赞过已踩过你对这个回答的评价是?评论收起
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