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中介公司经营方式和赚钱途径

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发表于 2019-9-13 23:18:22 |显示全部楼层
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  严格来说主要是以收取佣金为赢利点,法律条文规定中介机构不能赚差价,但是可以弄个第三人来变通一下本回答由提问者推荐已赞过已踩过你对这个回答的评价是?评论收起
  展开全部经过近三周的“严打”,一些中介公司的“现金收房”行为大大收敛。日前,记者以有房急欲出手的房主身份,暗访了几家曾经“现金收房”比较严重的中介公司,大多被告知现在已经不再做“现金收房”的业务了。一家中介公司门店的工作人员悄悄地告诉记者,“风声现在这么紧,谁还敢提‘现金收房’啊,如果你着急的话,我以个人的名义先买下来,你可千万别跟别人提这事儿。”另外,在采访中记者还了解到,一些中介公司打着openhouse、限时卖房或限时溢价分成等疑似“现金收房”的服务项目,陆续粉墨登场。
  ■ 点评:现在确实有一些中介公司开始琢磨如何钻“叫停现金收房”的空子了。
  一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,辨别中介公司是否存在现金收房和吃差价的一个简单的办法就是——房源是不是由中介公司所控制。理由是中介公司是不希望同时给很多买方看的,因为对于与中介公司来说要是同时多人看会导致房子经常的涨价,而房价涨一万元,中介公司也仅仅是多了300元左右的居间费用,所以中介公司更希望快速成交,而收购房不一样,卖高的价格完全由中介公司获得,所以中介公司会采取openhouse等手段销售。
  ■点评:真不知道这个“业内人士”在这个行业从业多久,中介控制房源=吃差价?!中介单方签约不让买卖双方见面才是识别是否赚取差价的标准!对于中介公司来说,控制房源是吃差价的必然手段,但是并不是所有的控制房源行为都是吃差价。面对业主来回抬高价格的行为,面对市场上房源紧张的现状,中介公司最佳的经营方式就是将与市场价格相匹配的房产独家代理,同时交纳一部分保证金作为向业主的承诺,以及委托期届满未能售出的赔偿。对于那些不以差价为生的中介机构来说,应该是一种很正当的做法。
  结合目前二手房具体交易情况,记者总结了一下,“现金收房”主要有四大变种。
  中介一方会和选择这一项业务的房主签订一份业主必须以一个价格出售的约定合同,即规定,如果在规定时间内卖不出去的话,中介一方会以规定价格付给房主或者是赔付给业主一定的违约金。
  说明:此业务的核心是控制房源,是限时卖房的另一种说法。表面上看,房主签了合同也没什么损失,但实际上,签订合同后,就只能让这一家经纪公司去出售,如果在别的公司登记或者自己卖出都视为违约,将赔付中介公司一定金额的钱款。所以,无差价现金收房看似正常,但实际上是经纪公司把控资源,抬高房价的手段。
  ■点评:无差价现金收房与把控房源有关、但是和抬高房价有什么关系呢?没明白。中介与业主缔结协议的时候一般是需要向业主交纳一定数额保证金的,同时制约业主不得多家委托。应该说在合同上是没问题的。而且该方式一经采用,中介由于已经交纳保证金同时得到业主一定时限内不得委托他人的保障,势必会加大对该单套房产的推广速度,应该说是有益的,而且这样的方式事实上是代理制的产物,而代理制势必是未来房地产中介行业的唯一出路,任何一个房地产三级市场发达的国家或地区,代理制都是被认可和推崇的。
  所谓“openhouse”就是中介一方通常会将房主的房本留存,并解释为,收取房本只是中介能够给买方客户提供一个真实有效房屋的证据,方便出售此房,也是保证买方利益的方式之一(因为公司必须保证买卖双方的利益);同时收取钥匙也是为了第一时间保证有购买意向的客户看房,以省去房主的奔波之苦……
  另外,中介一方承诺房屋能够以一个房主较满意的价格在短时间内快速售出,其报出的房价是经过专业评估师给出的市场指导价格。过高的房价不利于房屋的快速销售。
  说明:这种形式仍然是中介公司以控制房源为核心,因为对于中介公司来说要是同时多人看会导致房子经常的涨价,中介一方所获得的居间费用远远不及因房屋涨价所获得的利润。
  ■点评:Open-House源于加拿大,事实上就是将经纪人代理的房产以全天候看房的形式向客户展示,客户可以在任何时候走入敞开门的Open-House里去看房,待满意后再向经纪人咨询。今年年内由链家引入北京,而据我所知,链家算是比较早的响应不赚差价的经纪公司,而且所出售的房产可以三方签约。记者这个调查结果指向性有些明确了。况且记者并未能说明这一做法有什么地方是赚取差价的。作为一种可以平抑房价、方便客户、便利业主而且不以现金收购和差价为目的的方式,我不觉的有什么不妥之处。
  中介一方承诺,在规定时间内(一个月或三个月)将房屋出售,但需要与房主签订独家代理协议,规定房屋只能通过此家中介公司出售。同时,如果房屋实际出售价格高于双方签订的价格,中介会把多出的房款,按之前约定的比例进行分成。
  说明:这种形式是将“暗吃差价”变为“明吃差价”,由于这个业务看上去比较透明,房主也更愿意接收,所以目前不少中介公司采取这个方式。
  ■点评:以上三个所谓“变种”其实是没有什么区别的,只是宣传时对外的称呼口径不同罢了。不过对于“明差”这个现象,现在还是有不少争议的。明差是经业主认可的,对于业主来说,除了保证自己认可的最低限价以外,还能通过中介经市场衡量检验后的定价以及最终出售行为额外获利,而中介也通过自身努力取得了部分的额外收益,实践中中介真的能够在溢价中取得分成的很少,原因一是中介追求快速出售往往不会擅抬房价,二是现在的业主报价已经是普遍偏高。
  中介一方默许公司员工与房主私下交易,中介公司并不出面,而是将收购的房产落户到业务员身上,这样业务员就可以房主的身份去高价出售此房源,但收房资金由中介公司交付。如果出现问题,也多是以管理不善为由,将具体负责员工转移到其他门店。
  说明:表面上看,中介公司仅有“失察”之责,但实际上,中介公司本身才是真正的“元凶”。
  ■点评:不知道为什么记者将这种方式的危险性仅评定为三星?事实上这个不是变种,根本就是那些中介公司一贯的现金收购手法,是危险性最大的也是现在正在打击的。在以外,也从来没有那个中介公司是以自己的名义收购,全部是用内部人士的名义将房屋收购后加价出售。这不仅是损害了客户和业主的收益与利益,同时还是也因为该方式导致很多中介挪用客户预交款,危险性评价为五星都不为过。
  “现金收房”的形成并非一日,不仅中介公司,而且一些投资者及房东也在其中起到了推波助澜的作用。因此,欲彻底解决这一问题,并非投入明矾,浑水澄清般地立竿见影。
  目前,北京的房地产经纪行业门槛不高,既没有行政许可和严格的行业准入制度,又缺乏相关的法律支持,因此,受巨大的利益驱使,以至于“赚取差价”成为房地产经纪行业的潜规则。甚至一些公司主要赢利就是“赚取差价”,一位业内人士告诉记者,甚至一些“有头有脸儿”的中介公司凭借现金收购形式,获得的收入已占到总收入70%左右。
  ■点评:差价利润占据中介收入的70%?!内幕从何而来?现在的市场环境下这个难度也太大了。如果是一两家小公司达到这个比例有可能,但是整个行业来说是绝对不可能的。这个说法,实在是有点将中介“妖魔化”的嫌疑。差价利润是高于代理费收益的,如果70%的数据属实的线%的业务是没有差价的,这个也太低估业主的智商了,业主可以通过种种途径了解市场行情,真的会有那么多业主会傻到自己不赚钱而让中介赚差价吗?想想就能明白。
  一是利益驱使。与正常的居间服务相比,“吃差价”显然赚钱更容易,且利润也更高。一家中介公司的负责人曾经告诉记者,以成交一套总价50万元的二手房为例,如果仅做居间,按国家有关标准居间费为2%至3%算的线万元,而采取“吃差价”的线万元,那么成交一单就能赚到4万多元。
  二是监管不力。由于缺乏准入制度,间接地造成行业监管的混乱。同时,对于“吃差价”等等违规行为,并没有处罚的法规相约束。据了解,目前消费者在与中介签订的合同,大多是中介公司自行拟制的。
  三是竞争激烈。据了解,目前开设一个中介门店,一年的运行费用大致在30万元左右,而随着房屋租赁价格等方面成本的上涨,开设费用也随之水涨船高。另外,就北京二手房市场的现状而言,只单纯的收取中介费,中介公司获得利润,因为二手房的交易量远远小于上海、广州等二手房市场非常成熟、活跃的城市,同时,中介门店的开设速度远远高于二手房成交量增长的速度,行业竞争的激烈明显加强。
  ■点评:上海的竞争远远比北京激烈,但是上海中介赚取差价是极其少见的,而且,吃差价难以清除的最主要原因是现在没有解决中介单方面签约的问题,这个记者没有予以表述,任何一个有一定从业经验的业者都很清楚,赚取差价,必须将买卖双方分开签约,只要交易双方坐到一起的话,价格就会透明,中介岂能又收代理费又赚取差价?推行网上签约和规范文本才是解决的最佳手段。
  正是由于以上原因,中介公司把佣金放在次要位置,而是用低佣金,甚至零佣金的招牌吸引更多的业主和客户,“吃差价”的行为也就不难理解了。对于如何根治这种行业弊病,综合多家品牌中介公司的建议如下:
  通过金融机构监控彻底斩断所谓资金流。业内人士普遍认为,通过金融机构监控中介交易是比较理想的监控模式。而目前,仅有少数中介公司选择银行资金监控模式保障交易流程,更多的交易模式还是买方把钱打到中介公司账户上,由其代为保管,过户以后再把钱交给卖主。为注册资金不多、没有足够资金实力的中小企业,提供了占用、挪用资金填充流动资金的机会。而一旦这些公司资金链断裂,便会出现资金无法追讨的风险。例如,汇众房产在今年10月刚刚被评为天津市优秀企业房产中介公司,竟然在一夜之间全线亿元的房产交易资金不翼而飞,暴露出的就是这些经纪公司的资金监管不到位、资金挪用等问题。
  代理佣金回归正常比例。低佣金或零佣金,这种畸形竞争的后果往往会令不法中介找到另外的“洗钱”渠道。有专家建议,与其费尽心机地钻空子,不如将佣金透明化,允许一些中介企业上调佣金比例,来维持自身较好的经营和发展,并且佣金比例的统一上浮和标准化能够促进经济公司之间的优质服务等良性竞争体制,更多地在素质以及服务等层面进行竞争。
  提高入门门槛加速洗牌。进入2006年,对二手房市场加强调控的思路已见端倪,“国六条”特别提出积极发展住房二级市场和房屋租赁市场,打破许多经营不规范经纪公司存在的操作“潜规则”,增加了未来房产中介市场实现品牌中介机构的要求,也变相加快了中介公司的品牌化进程。房地产经纪行业洗牌,必然为老百姓创造一个安全的二手房交易环境,才能进一步促进北京房地产业的良性发展。资金监管加强或不允许吃差价,更是加速了这一过程。更重要的是消灭因经纪公司骗吃差价所引起的房产市场房屋价格差,消灭价差引起的房屋价格上涨,指引房地产走上一条健康发展的道路。
  ■点评:媒体最后的观点我还是双手赞成的,所谓的变相的降低中介费实际上就是价格战,这是为任何从业者所不齿的,收费的降低只有两种可能:或者是有额外收益,或者是降低服务水准。而资金监管的推行更是势在必行,资金监管出台,则很多行业的潜规则将会被打破。
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